Infiltrazioni d’acqua nel condominio: il punto di vista di un architetto.

Di Gaetano Cascino

Le infiltrazioni, ovvero della presenza di acqua al di fuori dei condotti realizzati appositamente per far che essa possa scorrere, sono uno dei temi più ricorrenti nella convivenza all’interno di un condominio, o in generale in fabbricati edilizi in cui si trovano più proprietà differenti; innanzitutto, per poter affrontare il tema, è necessario dare alcuni accenni tecnici su tale fenomeno: per come detto, le infiltrazioni sono quell’insieme di casi, variegati e non sempre riconducibili ad uno schema semplice, in cui si verifica la presenza di sostanze liquide (quasi sempre acqua pura o mista ad altre sostanze) al di fuori delle condutture appositamente realizzate per contenerle. In generale possiamo dire che, nella quasi totalità dei casi, si tratta di:

  1. Acqua proveniente dall’esterno del fabbricato (pioggia, grandine, neve, ecc ecc).
  2. Acqua proveniente dagli impianti idrici del fabbricato o di singole unità edilizie che ne fanno parte.
  3. Liquami provenienti dagli impianti di scarico del fabbricato o di singole unità edilizie che ne fanno parte.

In tutti i casi elencati, l’acqua (o i liquami) supera le “barriere” realizzate per veicolarla e comincia a bagnare le superfici che incontra, di qualunque natura esse siano, penetrando via via in profondità fino ad affiorare anche a distanza di parecchi metri; nel momento in cui si verifica questa eventualità, la variabile più importante diventa essere il tempo: maggiore è la durata di questa “avaria” del fabbricato, maggiori saranno i danni che si verificheranno.

Questi danni (tema centrale dei dibattiti condominiali, spesso legati ad aspre liti) possono essere di vario genere e dipendono sicuramente, come detto, dal tempo di esposizione ma anche dalla provenienza dell’afflusso di acqua, dalla sua portata, dalle superfici interessate e da altri fattori ancora; in linea di massima possiamo delineare alcune macro-categorie progressive sui danni conseguenti ad un’infiltrazione:

  1. Infiltrazione dalla portata limitata e dalla durata breve

In questi casi solitamente i danni si riducono al distacco dello strato di finitura delle superfici e/o alla presenza di macchie; si tratta del più semplice dei casi possibili e, una volta che le superfici interessate saranno completamente asciutte, l’intervento di pulizia risolverà l’inconveniente senza strascichi e il ripristino risulterà veloce oltre che economico.

  • Infiltrazione dalla portata corposa e della durata limitata

In questi casi i danni possono essere limitati a quanto descritto nel caso precedente, ma possono anche risultare più corposi arrivando ad interessare gli strati più interni delle superfici colpite dall’afflusso imprevisto di acqua; questo tipo di evenienza può portare anche a danni indiretti, quali l’interessamento degli arredi e delle finiture degli spazi in cui si verifica, rendendo più oneroso e complesso il ripristino delle condizioni ante infiltrazioni.

  • Infiltrazioni dalla portata limitata e dalla durata ampia (da una settimana a mesi e/o anni)

Questa tipologia di infiltrazioni risulta essere quella maggiormente insidiosa, perché la portata limitata dell’afflusso di acqua può far si che non ci si accorga immediatamente dell’evento, lasciando inconsciamente che il fenomeno prosegua e si faccia strada in modo via via più capillare ed esteso; quando si verifica questa ipotesi, i danni possono essere di vario genere e gravità, arrivando anche ad interessare le parti strutturali dell’edificio e rischiando di metterne in dubbio la sua stabilità.

  • Infiltrazioni dalla portata corposa e dalla durata ampia

Si tratta della più rara delle ipotesi, nel senso che una situazione del genere si verifica unicamente in fabbricati disabitati o abbandonati: quando si verifica una corposa infiltrazione e non si interviene immediatamente, nel giro di poco tempo i locali interessati diventano inagibili e le strutture cominciano a soffrire, fino ad arrivare all’estrema ipotesi del verificarsi di crolli.

Un altro aspetto importante del tema riguarda le cause di un’infiltrazione: come abbiamo detto, in linea generale possiamo distinguere tra infiltrazioni provenienti dall’esterno dell’edificio e infiltrazioni provenienti dall’interno dell’edificio; nel primo caso le cause possono essere individuate nell’impermeabilizzazione dell’edificio (ovvero l’insieme delle soluzioni tecniche che permettono di rendere impermeabili tutte le superfici orizzontali ed oblique dell’edificio esposte all’esterno) o nello scolo delle acque piovane (ovvero l’insieme delle tubazioni e del pozzetti che raccolgono le acque piovane e le conducono fino all’immissione in fognatura o alla dispersione al suolo).

Nel secondo caso, quando l’infiltrazione proviene dall’interno dell’edificio, allora occorre capire quale delle tante tubature che compongono gli impianti idrici o di scarico ha una perdita; in qualsiasi caso ci si trovi, non è semplice individuare ad occhio nudo da dove provenga l’infiltrazione, quale sia la causa e come agire per risolvere: molto spesso, al contrario, i non addetti ai lavori si lasciano ingannare dalle conseguenze visibili (macchie, bolle, distacchi, ecc ecc) e addossano la colpa allo sfortunato condomino di turno che, nella maggior parte dei casi, poi risulta estraneo ad ogni responsabilità.

Per come abbiamo visto, la particolare natura delle infiltrazioni (l’acqua, e molti altri liquidi, hanno una capacità intrinseca di penetrare attraverso la maggior parte dei materiali seguendo percorsi non lineari) rende queste ultime uno dei principali motivi di scontro in contesti condominiali: l’unico modo per poter prevenire liti non necessarie risulta essere quello di far intervenire un tecnico esperto di costruzioni ed impiantistica; la sua consulenza potrà prevenire inutili beghe o, peggio ancora, esosi lavori edili deliberati senza alcuna preparazione in materia.

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