Infiltrazioni d’acqua nel condominio: altri aspetti legali.

di Claudia Guida

Uno dei fenomeni più comuni con i quali bisogna fare spesso i conti è caratterizzato dal manifestarsi delle infiltrazioni d’acqua nelle abitazioni e dai conseguenti danni alle pareti, soffitti, mobili, parquet o altro.

Le problematiche si complicano quando tali fenomeni infiltrativi si concretizzano in un contesto condominiale, dove spesso sorgono questioni relative all’imputazione della responsabilità e, dunque, ingenerano litigi tra i condomini e non solo.

Poiché le cause delle infiltrazioni d’acqua possono essere tante (inverno particolarmente piovoso, tubo che si rompe o rubinetto dimenticato aperto mentre si è fuori casa) ed altrettanto differenti sono i modi in cui può manifestarsi (umidità, gocciolamento continuo o stillicidio, chiazza bagnata sulla superficie interessata), è necessario valutare caso per caso al fine di stabilire, innanzitutto, se è responsabile il condominio oppure il singolo proprietario dell’immobile.

In entrambi i casi, il principio cardine da adottare è quello previsto dall’articolo 2051 del Codice civile, secondo cui “ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”.

La prima cosa da fare al manifestarsi dei primi fenomeni infiltrativi all’interno del proprio appartamento è quella di allertare non solo l’amministratore di condominio, qualora tale soggetto figura sia stato nominato, ma anche il proprietario dell’appartamento dal quale l’infiltrazione promana.

È consigliabile, di comune accordo con tali soggetti, richiedere l’intervento di un tecnico il cui lavoro è fondamentale per capire se ad essere responsabile sia solo il proprietario dell’appartamento da cui proviene la perdita (perché, ad esempio, si è rotto il tubo del suo bagno) oppure se è coinvolto anche il condominio (perché la perdita proviene dalla terrazza o da un muro perimetrale).

Qualora venga esclusa, dal tecnico, la responsabilità in capo al condominio e, dunque, viene riconosciuto che il fenomeno infiltrativo proviene dalle tubature di un singolo condomino, sarà questo che dovrà risponderne.

Non sempre però è facile che le parti in causa, danneggiato e danneggiante, si riescano a mettere d’accordo e quindi spesso si incorre in lunghe e farraginose battaglie.

Poiché, come detto, la responsabilità per danni da infiltrazioni ha natura obiettiva, l’onere della prova ricade sulle parti coinvolte. In particolare, il soggetto che ha subito il danno dovrà essere in grado di provare l’esistenza del nesso di causalità oltre che l’esistenza del problema, mentre al proprietario dell’immobile dal quale l’infiltrazione proviene spetta l’onere di dimostrare l’esistenza del caso fortuito, qualora sia presente.

Individuati i ruoli dei soggetti coinvolti, bisogna comprendere e valutare quanto necessario al fine di eliminare il problema venutosi a creare, così come le conseguenze che si sono originate, provvedendo al risarcimento economico dei pregiudizi subiti.

Tale risarcimento sarà calcolato per equivalente o per forma specifica. Nel primo caso verrà corrisposta una somma di denaro che serve ad eliminare il pregiudizio economico subito. Mentre, il risarcimento in forma specifica consiste nel ristoro economico mediante azioni che servono ad eliminare il danno originato.

Qualora le circostanze siano più gravi o i proprietari delle unità immobiliari coinvolte non riescano ad addivenire ad una soluzione pacifica della controversia, il soggetto danneggiato potrà, in prima battuta, rivolgersi ad un organismo di mediazione che assisterà le parti sia nella ricerca di un accordo amichevole per la composizione della controversia, sia nella formulazione di una proposta per la risoluzione della stessa. Tale procedura ha il vantaggio di non inserire le parti nel farraginoso iter giudiziale, con conseguente possibilità di facile e rapida risoluzione della lite.

Qualora anche tale procedura dovesse rivelarsi infruttuosa, al proprietario danneggiato non resta che avviare un’azione giudiziaria nelle competenti sedi, avvalendosi dell’assistenza di un avvocato e sarà, così, il giudice, in sede di contenzioso, a porre fine alla controversia.

Bisogna, infine, prestare attenzione alla figura dell’inquilino che non va esente da responsabilità. In particolare, nel caso di un immobile preso in locazione abbiamo il proprietario che è il vero custode delle strutture murarie e degli impianti idraulici, mentre il conduttore avrà in custodia solo gli accessori ed alcune parti dell’appartamento. Dunque, l’inquilino risponderà per le infiltrazioni quando ad esempio, si rompe un tubo flessibile che sia esterno all’impianto, ovvero quando il danno origina da tutte le opere che non necessitano di demolizioni, a suo carico.

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