Infiltrazioni d’acqua nel condominio: aspetti legali

di Bruno Gattuso

Spesso capita che le infiltrazioni d’acqua, provocate da rottura di tubazioni condominiali o, in generale, da strutture comuni dell’edificio creino danni ai condomini.

Salvo in casi particolari, è il Condominio che deve risarcire tali danni essendo tenuto alla custodia ed alla manutenzione delle parti e degli impianti comuni dell’edificio. Il singolo condomino, dunque, può agire nei confronti del condominio per il risarcimento dei danni sofferti per il cattivo funzionamento di un impianto comune o per la difettosità di parti comuni dell’edificio.

Le infiltrazioni, però, possono essere originate da cause non addebitabili al condominio, perché derivanti dalla negligenza usata dall’impresa che eseguito i lavori. In questo caso il condomino danneggiato, dovrà chiedere il risarcimento dei danni, alla ditta interessata.

Frequenti sono i contrasti originati dalle infiltrazioni d’acqua causate da tubature condominiali o da percolazioni scaturenti dalle parti comuni.

Con particolare riferimento ai danni alle tubature, occorre ricordare che quelle di adduzione sono di proprietà condominiale sino a quando non incontrano i contatori dei singoli condomini, mentre quelle di scarico lo sono sino a quando non si collegano con i tubi dei vari appartamenti.

Se invece le infiltrazioni provengono dai muri perimetrali, occorre precisare che essi sono comunque considerati parti comuni, con la conseguenza che il condominio risponde sempre dei danni che gli stessi cagionano.

In generale il Condominio, come sopra riportato, è responsabile dei danni causati dalle cose e dai servizi comuni,  essendo il custode dei beni e degli impianti comuni.

La responsabilità sarà esclusa solo se il danno è imputabile al caso fortuito, inteso come fatto esterno imprevedibile e non imputabile al condominio stesso.

Perché scaturisca la responsabilità in capo al Condominio è sufficiente la sussistenza del rapporto di custodia tra il responsabile e la cosa che ha dato luogo all’evento lesivo senza che rilevi al riguardo la condotta del custode (ad es. il lastrico solare mal impermeabilizzato o deteriorato che causa percolazioni di acqua piovana negli appartamenti sottostanti)

Il proprietario dell’immobile danneggiato da infiltrazioni potrà ottenere il risarcimento provando  il danno, il nesso tra danno e cosa che lo ha generato e il rapporto di custodia. Sarà il Condominio, per liberarsi da responsabilità, a dover dimostrare l’esistenza di un fattore esterno a lui non imputabile.

A tal fine è opportuno sottolineare che, in linea di massima, le carenze o i difetti di manutenzione, al pari di quelli di costruzione,  non rappresentano caso fortuito, escludente la responsabilità della custodia ma, anzi, costituiscono fondamento giustificativo per avviare un’azione di risarcimento.

Fatte queste premesse, è necessario individuare le azioni volte ad ottenere il risarcimento del danno subito.

Qualora si presuma che il danno da infiltrazioni d’acqua sia dovuto a lavori mal eseguiti da un impresa edile che ha eseguito i lavori, è sufficiente inviare a quest’ultima, entro dieci giorni dalla scoperta del danno, una raccomandata AR con la quale si richiede il risarcimento del danno.

Se, invece, le cause delle infiltrazioni non sono certe è opportuno richiedere una perizia ad un perito tecnico abilitato (ingegnere, architetto) e procedere o invitando le parti ad una perizia congiunta o inviando ad esse la perizia già stilata dal tecnico.

Se i tentativi stragiudiziali sopra richiamati non ottengono risultato è necessario tentare la nuova via della mediazione civile portando la discussione della questione presso un apposito Organismo di Mediazione. Questa non è ancora una vera e propria lite giudiziaria, ha il vantaggio di costare poco ed è efficace nell’80% dei casi, evita tempi lunghi, non incrinando i rapporti tra le parti. È bene, in questo caso, farsi assistere da un perito esperto sia di questioni tecniche sia di mediazione civile.

Se, anche, questi tentativi falliscono, per l’ottenimento del risarcimento dei danni, non resta che portare la questione direttamente nelle aule giudiziarie.

In questo caso è necessario avvalersi sia di un avvocato, per la richiesta in tribunale di un ATP, ma anche di un CTP (Consulente Tecnico di Parte).

Chi intende ottenere il risarcimento del danno conseguente alle infiltrazioni, dunque, dovrà agire nei confronti del condominio se le infiltrazioni provengono da parti comuni come il tetto, i terrazzi, i latrici solari, cortili ecc. o contro il singolo condomino se la proprietà e del singolo.

Saranno quest’ultimi, poi, a dover chiamare in causa eventualmente la propria compagnia assicurativa per vedersi garantiti circa il risarcimento del danno da infiltrazione d’acqua.

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