Infiltrazioni d’acqua: il punto di vista di un’amministratrice di condominio.

di Valeria Gattuso

Pioggia chiama infiltrazioni d’acqua e problemi in condominio. Ma vediamo di capire di chi sono le responsabilita’ e come viene ripartita la spesa per il ripristino delle parti danneggiate.

Generalmente, per comprendere chi sia il responsabile dei danni cagionati dalle infltrazioni d’ acqua, si fa riferimento all’articolo 2051 del codice civile in base al quale il presunto responsabile dei danni che derivano a terzi da un determinato bene è il soggetto che di tale bene ha la custodia.

Di conseguenza, se le infiltrazioni provengono dalla rottura di una tubatura condominiale o di qualsiasi altro bene comune, responsabile per i danni che ne derivano è il condominio il quale dovrà farsi carico dei lavori di ripristino e del risarcimento dei danni subiti da mobili, arredi e oggetti vari.

Se invece le infiltrazioni provengono dai muri perimetrali, poiche’ essi sono comunque considerati parti comuni, il condominio risponde sempre dei danni che gli stessi cagionano. A meno che non riesce a provare che tali danni siano connessi a un grave difetto di costruzione: in tal caso, infatti, il loro risarcimento può essere richiesto, sia dal danneggiato che dal condominio , all’impresa che ha eseguito i lavori, entro dieci anni da quando sono stati ultimati.

Per quanto riguarda, infine, il lastrico solare, anche se di proprieta’ o in godimento esclusivo di un singolo condomino, assolve nei confronti degli appartamenti sottostanti alla funzione di copertura

Di conseguenza rispondono tutti i condomini dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni che provengono dal lastrico solare deteriorato per difetto di manutenzione.

Naturalmente, il ripristino dei danni fa insorgere i problema della spessa da sostenere e della sua relativa ripartizione tra i condomini.

In caso di infiltrazioni che interessano le parti comuni, la spesa viene ripartita tra tutti i condomini in base ai loro millesimi di proprieta’ (art 1123 c.c.) salvo che una Convenzione non disponga diversamente.

Cioè, solo “con l’accordo di tutti i condomini è possibile derogare a quanto stabilito dalla norma in materia di ripartizione delle spese condominiali”.

Invece, se le infiltrazioni interessano lastrici solari di uso esclusivo, la spesa viene ripartita secondo l’ art 1126 c.c.

“Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.”

Quanto all’amministratore, è bene che lo stesso verifichi, in presenza di assicurazione, se il danno lamentato dal condòmino o dal terzo sia coperto dalla polizza condominiale, provvedendo in caso positivo da denunciare il fatto alla compagnia assicurativa.

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